Kentsel Dönüşüm

Kentsel dönüşüm kavramı özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun yayımlanmasıyla günlük hayatımızda çok daha fazla yer almaya başladı. Ülkemizin önemli bir kısmının birinci ve ikinci derece deprem kuşağında olduğu göz önüne alındığında bu kanunun önemi daha da artıyor. 6306 sayılı Kanun ile afet riski altındaki yapıların yıkılması bakımından gereken karar çoğunluğu, riskli yapıların tespiti vb. vatandaşların günlük hayatını doğrudan etkileyecek önemli düzenlemeler getirildi. Kanun kapsamındaki tanımların, hak ve borçların net bir şekilde ortaya konulması, gerek kiracılar gibi şahsi hak sahiplerinin gerekse de malikler ile sınırlı ayni hak sahipleri gibi ayni hak sahiplerinin haklarının daha iyi anlaşılması bakımından önemlidir.

Kentsel dönüşümde yerinde dönüşüm, 6306 sayılı Kanuna göre riskli yapı durumunda olan bir yapının yıkılarak mevcut yerinde imar planına uygun olarak yeniden yapılmasıdır. Rezerv yapı alanı, 6306 sayılı Kanun uyarınca yapılacak uygulamalarda yerleşim yeri olarak kullanılması için Toplu Konut İdaresi’nin (TOKİ) ya da idarenin talebine bağlı olarak ya da kendiliğinden, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca belirlenen yerlere denir. Riskli alan, zemini ya da üstündeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma tehlikesi taşıyan, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Afet ve Acil Durum Yönetim Başkanlığının görüşünü alarak sunduğu teklife binaen Bakanlar Kurulunca belirlenen alanlara denir. Riskli yapı, riskli alan içinde ya da dışında olan, ömrünü tamamlamış, yıkılma ya da ağır hasar görme tehlikesi bilimsel kaidelere göre ortaya konulmuş yapılara denir. Uygulama alanı, Bakanlar Kurulu kararıyla belirlenmiş riskli alan ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Belirlenen rezerv yapı alanını ve riskli yapıların bulunduğu alanı ifade eder.

Kentsel Dönüşüm Şartları

Kentsel dönüşümün uygulanabilmesi için bir takım şartların mevcut olması gerekir. Bu kapsamda öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca yetkilendirilmiş bir kuruluştan yapının çeşitli noktalarından ve özellikle taşıyıcı kolonlarından karot örneği alınması suretiyle riskli yapı raporu alınması gerekir. Yapının riskli olduğu uzman raporuyla tespit edildikten sonra bu raporun kesinleşmesi gerekmektedir. Öncelikle rapor ilgili tapu müdürlüğü aracılığıyla riskli yapıdaki kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her bir kat malikinin 15 gün içinde riskli yapı raporuna itiraz hakkı vardır. Eğer riskli yapı tespit raporuna riskli yapıdaki kat maliklerince itiraz edilmezse rapor kesinleşir. Rapora itiraz edilirse itiraz, ilgili disiplinlerde uzman dört öğretim üyesi ve Bakanlıkça atanan üç Bakanlık yetkilisinden oluşan komisyonca karara bağlanır. Yapı malikleri, riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz sonucunu tebliğ aldıktan itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde kararın iptali için dava açabilirler. Ayrıca raporun kesinleştirilmesi sonrasında malikler Sermaye Piyasası Kurumundan lisanslı bir değerleme kuruluşuna taşınmazın değerini tespit ettirebilirler. Raporun kesinleşmesi ve bütün maliklerce anlaşma sağlandıktan sonra bir müteahhit ile sözleşmesi yapılması suretiyle inşaata başlanması mümkündür.